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“도산대로 건물주라구요? 말도 마세요. 도산해버릴 지경이니까”

서울에는 홍대·을지로·용산·이태원 등 38개 세부상권이 있다.

<span><span style="color:#000000"><span style="color:#000000">서울에는 홍대·을지로·용산·이태원 등 38개 세부상권이 있다. 국토부와 한국감정원은 매분기 38개 상권을 분석한다. 우리금융경영연구소가 이 데이터를 토대로 2013년과 2018년 상권 변화를 분석한 ‘서울 주요 상권의 부동산 임대업 리스크 검토’ 보고서를 6월16일 발표했다. </span></span></span> <span style="color:#000000"></span> <span style="color:#000000">보고서를 작성한 성지영 책임연구원은 “상권에도 생애주기(Life Cycle)가 있다”고 설명했다. 서울 상권의 세대교체 현상이 뚜렷하다. 과거 ‘황금알을 낳는 거위’라 여겼던 강남 상권도 최근</span><span style="color:#000000">수익률이 시원치 않다.</span><span style="color:#000000">강남 상권 중 도산대로 임대료 수익률은 2년 연속 쪼그라들고 있다. 반면 ‘고시촌’ 이미지가 강했던 서울대입구역·신림동은 2018년 신촌·홍대를 제치고 우량상권으로 등극했다. </span><span style="color:#000000"></span> <span style="color:#000000"></span> ![w자료.JPG](//d3c6ckx7lkrl7o.cloudfront.net/media/35/359cafbb545cc8a0e9c0aaec04b2d032dab38f0d925189327c9f21b7caf89236/359cafbb545cc8a0e9c0aaec04b2d032dab38f0d925189327c9f21b7caf89236.jpg) <span class="se_textarea">자료 우리금융경영연구소</span> <span><span style="color:#000000">**◇외국인 손님 잃은 동대문·이태원의 위기**</span></span><span><span style="color:#000000"><span style="color:#000000"></span><span style="color:#000000"></span></span></span> <span style="color:#000000"></span> <span><span style="color:#000000"><span style="color:#000000">2018년 4분기 기준</span><span style="color:#000000"></span><span style="color:#000000">서울 6대 부진상권은 동대문·논현역·신촌·혜화동·도산대로·이태원이다. 공실률이 가장 높은 상권은 이태원이었다. 이태원 상가 10곳 중 2곳(20.2%)의 상가가 비었다. 이태원은 미군들이 주로 가던 동네다. 2018년 6월 용산 주한미군사령부와 유엔군사령부의 경기도 평택 이전</span><span style="color:#000000">으로</span><span style="color:#000000">이태원 상인들은 직격탄을 맞았다.</span><span style="color:#000000"></span></span></span> <span style="color:#000000"></span> <span style="color:#000000">38개 상권 공실률·임대료·수익률을 종합해본 결과 가장 낮은 평가를 받은 상권은 동대문이었다. 동대문은 두타·밀레오레·APM 등 의류를 전문으로 취급하는 대형 쇼핑몰이 들어선 곳이다. 2016년만 해도 중국 상인과 관광객이 떼로 몰려들었던 대형 상권이었다. </span><span style="color:#000000"></span> <span style="color:#000000"></span> <span style="color:#000000">동대문 상권이 부진한 이유는 일차적으로 중국인 관광객의 감소했기 때문이다. 2018년 한국을 찾은 중국인 관광객은 416만명. 한한령(限韩令·2016년 THAAD 사태 이후 중국 정부가 내린 한류 금지령) 발표 전인 2016년(806만명)에 비하면 절반 정도다. </span> ![ㅁ1.JPG](//d3c6ckx7lkrl7o.cloudfront.net/media/b9/b9b25ff5b522fda5e59b24a9545fefea1b777c1a8eda60ab77d4d31c40cfc1a5/b9b25ff5b522fda5e59b24a9545fefea1b777c1a8eda60ab77d4d31c40cfc1a5.jpg) <span class="se_textarea">동대문 거리. /한국창업부동산정보원 자료</span> <span><span style="color:#000000"><span style="color:#000000">그러나 최근엔 중국인을 중심으로 외국 관광객들의 방문이 늘고 있는 추세다.</span><span style="color:#000000">따이공(중국 보따리상)들은 면세점업체와 화장품업체를 꾸준하게 찾는다. 면세품·화장품 업체들은 사드사태 이후에도 매출에 큰 타격을 입지 않았다.</span><span style="color:#000000">따라서 동대문 상권 침체를 관광객이 감소했기 때문이라고만 보긴 어렵다. 골목의 전쟁의 저자 김영준 작가는 “명동은 중국인 관광객이 꾸준히 찾고 있다”고 했다. “명동과 비교했을 때 동대문은 의류전문 브랜드가 없다. 뿐만 아니라 공항철도나 지하철역과 멀리 떨어져 있어 접근성이 좋지 않다.”</span><span style="color:#000000"></span></span></span> <span style="color:#000000"></span> <span style="color:#000000">구조적인 악재도 겹쳤다. 온라인 쇼핑몰 시장이 급격하게 성장했다. 작년 온라인 쇼핑 시장 규모는 약 93조4000억원(정보통신정책연구원 자료). 젊은 층 상당수는 오프라인보다 온라인 쇼핑몰을 더 많이 이용한다. 김영준 작가는 “동대문은 서울에서도 많이 낙후한 지역인데다 가격이 상대적으로 비싸 내·외국인을 끌어들일 만한 매력이 없다”고 했다.</span><span style="color:#000000"></span> <span style="color:#000000"></span> <span style="color:#000000"></span><span><span style="color:#000000">**◇빅뱅 대성이 산 도산대로 인접 건물·**·****·"이자상환리스크 커"****</span></span><span><span style="color:#000000"><span style="color:#000000"></span></span></span> <span style="color:#000000"></span> <span style="color:#000000">도산대로는 이자상황리스크가 가장 큰 상권이다.</span><span style="color:#000000">이자상환리스크란 임대사업자의 이자상환능력에 영향을 주는 임대소득수익률을 고려했을 때 투자 대비 손실이 나는 정도를 말한다.</span><span style="color:#000000">일반적으로 상가 투자금 대비 임대소득 비율이 3% 이상이어야 대출이자를 갚을 수 있다(대출금리 연 4%, 담보인정비율 75% 기준). 임대소득 수익률이 3%에 미치지 못하면 임대료를 받아도 대출이자를 내지 못한다. 도산대로는 서울 시내 상권 중 유일하게 2년 연속으로 이 비율이 3% 미만을 기록</span><span style="color:#000000">했</span><span style="color:#000000">다. </span><span style="color:#000000"></span> <span style="color:#000000"></span> ![ㅁ2.JPG](//d3c6ckx7lkrl7o.cloudfront.net/media/2a/2ad0d7e02b842d36858c6ed71d012d1c606d12697681d8d677fdced4e4dd7cba/2ad0d7e02b842d36858c6ed71d012d1c606d12697681d8d677fdced4e4dd7cba.jpg) <span class="se_textarea">빅뱅 대성이 구입한 도산대로변의 HS빌딩. 현재는 1층이 스타벅스 커피숍으로 바뀌었다. /대성 페이스북 팬클럽 페이지 자료, 구글맵 캡처</span> <span><span style="color:#000000"><span style="color:#000000">2017년까지는 빅뱅 대성·배우 황정민 등 유명 연예인이 도산대로에 인접한 건물을 샀다는 기사가 쏟아졌다. 유명 연예인처럼 많은 자산을 보유한 이들이라면 상권침체를 겪어도 큰 타격을 입진 않는다. 그러나 대출을 얻어 건물을 구입한 임대사업자의 경우</span><span style="color:#000000">적지 않은 손실을 봤을 가능성이 높다.</span><span style="color:#000000">부동산업계에서는 “빚내서 건물 산 도산대로 건물주는 도산하게 생겼다”는 말도 나온다.</span></span></span> <span><span style="color:#000000"><span style="color:#000000"></span></span></span> <span style="color:#000000">압구정로데오 거리도 외국인 관광객 영향을 많이 받은 곳이다. 2012년 가수 싸이의 ‘강남스타일’이 글로벌 히트를 치면서 외국인 관광객이</span><span style="color:#000000">몰려 들었</span><span style="color:#000000">다. 2013년 전까지만 해도 갤러리아백화점부터 청담사거리로 이어지는 명품거리는 외국 관광객들로 가득했다. 10년째 압구정동에서 토우공인중개사사무소를 운영하는 이시안 공인중개사는 “사드 사태 이후 외국인 관광객이 줄어들며 상권이 침체기에 접어들었다”고 했다. </span><span style="color:#000000"></span> <span><span style="color:#000000"><span style="color:#000000"></span></span></span> ![IMG_0901.JPG](//d3c6ckx7lkrl7o.cloudfront.net/media/92/924818cd0938a6a5274b06a56a9e0a7d98c77421f9cf6d55cf019e781ee402cd/924818cd0938a6a5274b06a56a9e0a7d98c77421f9cf6d55cf019e781ee402cd.jpg) <span class="se_textarea">2019년 6월26일일 서울 강남구 압구정 로데오 상가건물 공실. /jobsN</span> <span><span style="color:#000000"><span style="color:#000000">그러나 최근 유명 레스토랑 셰프·파티셰가 도산대로를 찾고 있다. 의류업이 아닌 음식업으로 주력 상권 업종이 바뀌면서 거리에 활력이 돈다. 이시안 공인중개사는 “유명 셰프가 차린 레스토랑을 찾는 방문객이 많다”며 “최근 매각(신축)이 진행중인 건</span><span style="color:#000000">물</span><span style="color:#000000">이 늘고 있다”고 했다. 도산대로는 접근성과 교통이 좋아 언제든 다시 살아날 가능성이 높은 상권이라는 설명이다.</span><span style="color:#000000"></span></span></span> <span style="color:#000000"></span> <span style="color:#000000">이 공인중개사의 말대로 도산대로 상권은 접근성이 큰 장점이다. 분당선 압구정로데오역이</span><span style="color:#000000">도산대로</span><span style="color:#000000">한가운데에 있다. 또 3호선인 압구정역에서 내려 도보로 10분 안에 갈 수 있는 동네다. 종로·명동·신촌 등 강북 도심권과 강남시내·여의도 등에 바로 갈 수 있는 버스노선도</span><span style="color:#000000">있</span><span style="color:#000000">다. 성지영 연구원은 “도산대로는 공실이 늘어나는 등 서울시 6대 부진상권으로 꼽혔지만 투자수요가 지속적으로 늘어나고 있다”고 했다. 성 연구원은 “도산대로 상가 자산가치는 상승세를 유지하고 있다”고 했다. </span><span style="color:#000000"></span> <span style="color:#000000"></span> <span style="color:#000000"></span><span><span style="color:#000000"><span style="color:#000000">**◇우량상권 샤로수길·왕십리·신림역···공통점?**</span></span></span> <span><span style="color:#000000"></span></span> <span style="color:#000000">서울 상권의 세대교체 현상을 가장 뚜렷하게 나타내는 곳은 서울대입구역. 2017년 4분기부터 작년 4분기까지 공실률은 0%대다. 공실률이 낮은데비해 임대료 연간 상승률(5.3%)은 서울에서 가장 높았다. 서울대입구역 상권 매력도는 2013년 14위에 그쳤지만 올해 1위로 수직상승했다. </span> ![라라.JPG](//d3c6ckx7lkrl7o.cloudfront.net/media/86/862c79e6512b48bf6725116f9805d09e1f23170490f8b3a2b25712a0c64d3168/862c79e6512b48bf6725116f9805d09e1f23170490f8b3a2b25712a0c64d3168.jpg) <span><span style="color:#000000"><span style="color:#000000">서울대입구역과 낙성대역을 잇는 큰 길에서 아파트 단지 쪽으로 들어가다보면 나오는 길이 샤로수길(서울대 마크인 ‘샤’와 신사동 가로수길을 합한 단어)이다. 저렴한 가격을 내세운 음식점들이</span><span style="color:#000000">줄지어 있다.</span><span style="color:#000000">경기 불황과 소득 불안정이 가성비 좋은 가게들을 인기 맛집으로 만들었다. 인근에는 대학가가 인접해 있어 거리에 젊은 활기가 돈다. 프랑스·일본 가정 음식점과 술집·카페 등도 손님이 많다. 김영준 작가는 “상권에 대학가가 있다는 건 꾸준한 소비층을 얻을 수 있는 중요한 요소”라고 했다. </span></span></span> <span><span style="color:#000000"></span></span> <span style="color:#000000">2위 상권도 대학가인 왕십리였다. 왕십리는 교통 요충지로 지하철 2호선과 5호선, 경의·중앙선, 분당선 4개 노선이</span><span style="color:#000000">만나는 곳</span><span style="color:#000000">이다. 서울 교통공사가 발표한 자료를 보면, 하루 평균 약 10만명이 왕십리역을 이용한다. 왕십리역 상권 유동인구(소상공인시장진흥공단 자료)는 30대가 22.6%로 가장 높았다.</span><span style="color:#000000">이어</span><span style="color:#000000">20대(20.8%)와 40대(19.7%)가 뒤를 이었다. </span> ![ㅓㅏ.JPG](//d3c6ckx7lkrl7o.cloudfront.net/media/5a/5a1da9bdf95d99a5614489347c1970ae35d2ea94810fd9514af5ec7dfabfe276/5a1da9bdf95d99a5614489347c1970ae35d2ea94810fd9514af5ec7dfabfe276.jpg) <span class="se_textarea">고시학원·문구점이 줄지어 있었던 신림역에는 카페·베이커리 등이 들어서고 있다. /조선DB</span> <span><span style="color:#000000"><span style="color:#000000">우량상권 3위를 기록한 신림역은 주변이 번잡한데다 고시원이 늘어서 있는 동네다. 국내 최대 원룸촌이라는 점이 욓려 상권 발달에 큰 역할을 한 셈이다. 지하철 승하차 인구는 일일평균 15만명에 이른다. 대학생과 고시생이 많아 가성비 높은 음식점이 많다.</span></span></span> <span style="color:#000000">최근 신림역 주변은 서울 서남부를 대표하는 상권으로 떠오르고 있다. 동작·양천구·구로 등 인접 지역에서</span><span style="color:#000000">사람들이 모여든다.</span><span style="color:#000000">비교적 저렴한 먹거리로 상권이 이뤄져 10·20대 젊은이들에게 인기가 좋다. 유동인구는 20대(22.3%)가 가장 많다. 30대(21.9%)와 10대(4.5%)의 비율도 높다. </span> <span style="color:#000000">글 CCBB 강자깡</span> <span><span style="color:#000000"><span style="color:#000000"></span></span></span> <span></span>
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